Alsancak için kritik imar planı askıda! 195 hektarlık alanda dönüşümün önü açılıyor

Düzenlemeyle eski ve riskli yapıların mevcut yapılaşma hakları korunarak yenilenmesi, bazı yapılarda mevcut kat sayısının korunabilmesi ve daha önce belirlenen “K” alanlarında ruhsat süresinin 10 yıla çıkarılması öngörülüyor.

Konak Belediyesi tarafından hazırlanan plan açıklama raporunda, Alsancak Limanı’ndan Alsancak Garı ve demiryolu hattına, Atatürk Caddesi’nden Fevzipaşa Bulvarı ve Gaziler Caddesi’ne kadar uzanan bölgede “Mevcut Plandaki Durumu Korunacak Alan (K)” sınırlarının yeniden düzenlenmesi önerildi.

Çalışmanın temelini, 30 Ekim 2020 İzmir depremi sonrasında ağır ve orta hasarlı olduğu belirlenen yapılar ile 1 Ocak 1998’den önce ruhsatlandırılan binaların mevcut hakları korunarak yenilenmesini sağlayan düzenlemeler oluşturuyor.

195 HEKTARLIK ALANI KAPSIYOR

Planlama alanı; Alsancak, Kültür, Mimar Sinan, Kahramanlar, İsmet Kaptan, Akdeniz, Etiler, Oğuzlar ve Hilal mahallelerinin idari sınırları içerisinde yer alıyor.

Alan kuzeyde Alsancak Limanı ile Alsancak Garı-demiryolu hattı, batıda Atatürk Caddesi, güneyde ise Fevzipaşa Bulvarı ve Gaziler Caddesi ile çevreleniyor.

Raporda, yaklaşık 195 hektarlık bölgenin büyük bölümünde yapılaşmanın uzun yıllar önce tamamlandığı, buna karşın bölgede parsel bazında çok sayıda yenileme ve dönüşüm talebinin bulunduğu belirtildi.

DÜZENLEMENİN GEÇMİŞİ 2021’E DAYANIYOR

Alsancak’taki düzenlemenin temeli, İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 1 Mart 2021 tarihli kararına dayanıyor.

Söz konusu kararla, 30 Ekim 2020 depreminde ağır veya orta hasarlı olduğu tespit edilen yapılar, 1 Ocak 1998’den önce ruhsatlandırılan binalar ile 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak belirlenen yapıların dönüşümüne ilişkin esaslar belirlendi.

Alsancak’taki ilk “K” sınırı, Konak Belediye Meclisi’nin 11 Mart 2021 tarihli kararının ardından İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi tarafından 16 Nisan 2021’de onaylandı.

Daha sonra bazı bölgelerin sınır dışında kaldığının değerlendirilmesi üzerine ek düzenleme yapıldı ve ilave sınır önerisi 14 Ekim 2021’de Büyükşehir Belediye Meclisi tarafından kabul edildi.

2026’DA RUHSAT SÜRESİ 10 YILA ÇIKARILDI

Yeni çalışmanın önemli dayanaklarından birini de İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 9 Mart 2026 tarihli kararı oluşturdu.

Raporda, ekonomik koşullar nedeniyle yapıların yenilenmesine ilişkin süreçlerin öngörülen sürede tamamlanamadığı ve ilçe belediyelerindeki işlemlerin devam ettiği belirtildi.

Vatandaşların mağduriyet yaşamaması amacıyla daha önce onaylanan “K” alanlarında yeni yapı ruhsatlarının sonuçlandırılması için öngörülen 5 yıllık süre 10 yıla çıkarıldı.

Yeni belirlenecek “K” alanlarında ise plan notlarının Büyükşehir Belediye Meclisi tarafından uygun görülmesinden itibaren 5 yıllık ruhsat süresi uygulanması öngörülüyor.

MEVCUT YAPILAŞMA HAKLARI KORUNACAK

Düzenlemenin en önemli hükümlerinden biri, eski yapıların yenilenmesi sırasında mevcut yapılaşma haklarının korunması olacak.

Buna göre, 30 Ekim 2020 depreminde ağır veya orta hasarlı olduğu belirlenen, 1 Ocak 1998’den önce ruhsatlandırılan veya 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olduğu tespit edilen binaların yıkılıp yeniden yapılması halinde mevcut ruhsat ve mimari projedeki yapılaşma değerleri esas alınacak.

Yeni yapının toplam inşaat alanı, mevcut ruhsatlı yapının yürürlükteki imar yönetmeliğine göre hesaplanan toplam inşaat alanını aşamayacak.

Yangın merdiveni, yangın güvenlik holü, asansör ile belirli şartlardaki bodrum kat otoparkı, sığınak, su deposu ve enerji odası gibi zorunlu bölümler ise toplam yapı inşaat alanı hesabının dışında tutulabilecek.

MEVCUT KAT SAYISINA İSTİSNA

Yeni yapılarda yürürlükteki imar planında belirlenen kat sayısının aşılmaması esas olacak.

Ancak mevcut ruhsatlı yapının eski plan hükümleri veya yönetmelikler nedeniyle yürürlükteki imar planından daha fazla kata sahip olması durumunda mevcut kat sayısının korunmasına izin verilebilecek.

Bu durumda kat yüksekliği döşeme üstünden döşeme üstüne 2,85 metreyi, zemin katta işyeri bulunması halinde ise 3,25 metreyi geçemeyecek.

Mevcut yapının ruhsat veya yapı kullanma izin belgesindeki yüksekliğinin yeni hesaplanan değerden fazla olması halinde mevcut onaylı gabari de kullanılabilecek.

ADA BAZINDA KİTLE ETÜDÜ HAZIRLANACAK

TAKS değerinin tanımlanmadığı ayrık, ayrık ikiz ve blok nizamlı yapı adalarında yeni yapılaşmanın ada bazında hazırlanacak kitle etütleri üzerinden belirlenmesi planlanıyor.

Mevcut ruhsatlı yapıların bahçe mesafeleri dikkate alınacak, taban alanı ise yürürlükteki imar yönetmeliğine göre hesaplanacak.

Yapının taban alanı hiçbir şekilde parsel alanının yüzde 60’ını geçemeyecek.

Kitle etütlerinin değerlendirilmesi amacıyla Konak Belediyesi bünyesinde imar, harita ve planlama birimlerinden en az üç teknik personelin yer alacağı bir Teknik Komisyon kurulacak.

ADA BÜTÜNÜNDE DÖNÜŞÜM YAPILABİLECEK

Plan notları, maliklerin tamamının onay vermesi halinde ada bütününde dönüşümün de önünü açıyor.

Ada bütününde uygulama yapılması halinde yol, park, otopark ile diğer sosyal ve teknik altyapı alanlarının artırılması veya genişletilmesi mümkün olacak.

Ancak yapı ruhsatı verilebilmesi için imar planlarında belirlenen kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanlarına ilişkin gerekli terklerin bedelsiz olarak kamuya bırakılması gerekecek.

SİT ALANLARI KAPSAM DIŞINDA

Koruma statüsündeki bazı bölgeler yeni “K” sınırına dahil edilmeyecek.

Alsancak Kentsel Sit Alanı, Kültürpark Alanı, Mimar Kemalettin Kentsel ve 3. Derece Arkeolojik Sit Alanı ile Kale Arkası Toplu İşyeri Örneği Kentsel Sit Alanı düzenlemenin dışında tutulacak.

Ayrıca yapı yasaklı alanlar, heyelan ve taşkın alanları, kıyı alanları, tarım ve orman alanları, doğal karakteri korunacak bölgeler, dünya mirası alanları ve rezerv yapı alanları da düzenlemeden yararlanamayacak.

ZEMİN VE TEMEL ETÜDÜ ZORUNLU OLACAK

Yeni yapıların deprem güvenliğine ilişkin de özel hükümler getiriliyor.

Yeni yapı ruhsatı düzenlenmeden önce Türkiye Deprem Tehlike Haritası ve ilgili mevzuata uygun zemin ve temel etüt raporu hazırlanması zorunlu olacak. Hazırlanan rapor ilgili idarenin onayından geçirilecek.

YAĞMUR SUYU HASADI YAPILACAK

Yeni yapılarda çevresel sürdürülebilirliğe ilişkin hükümler de uygulanacak.

Binalarda ilgili yönetmelik doğrultusunda yağmur suyu hasat sistemi kurulması, çatı ve bahçe yüzeylerinden toplanan yağmur suyunun depolanarak özellikle çevre sulamasında değerlendirilmesi öngörülüyor.

AMAÇ ESKİ YAPI STOKUNU YENİLEMEK

Konak Belediyesi’nin raporunda düzenlemenin temel amacının, büyük ölçüde yapılaşmasını tamamlamış Alsancak bölgesindeki eski yapı stokunun hak kaybı yaratılmadan ve güncel deprem güvenliği koşullarına uygun şekilde yenilenmesi olduğu belirtildi.

Yeni “K” sınırları belirlenirken mevcut arazi kullanımı, yürürlükteki imar planları, 1998 öncesi ruhsatlı yapı dokusu, koruma kurulu kararları ve yapıların yenilenmesi sırasında hak kaybı yaşandığı gerekçesiyle yapılan başvurular dikkate alındı.

Hazırlanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğiyle, yaklaşık 195 hektarlık Alsancak bölgesindeki eski yapıların dönüşüm koşullarının yeniden belirlenmesi ve sürecin mevcut yapılaşma hakları korunarak yürütülmesi hedefleniyor.